Analyse experte de la division entre nue-propriété et usufruit : fiscalité successorale, calculs de décote, et stratégies d'investissement SCPI.
Le démembrement de propriété est un acte juridique obligatoirement réalisé auprès d’un notaire (environ 1,500 euros), qui consiste à diviser la pleine propriété d'un actif (bien immobilier, Assurance-Vie/Capitalisation, Compte Titre, SCPI ou parts dans des sociétés) en deux droits distincts :
1. La nue-propriété
"Abusus" - Le droit de disposer du bien
Permet de posséder l’actif sans pouvoir en jouir, ni en recevoir les revenus. En général le nu-propriétaire, dans le cadre d’une stratégie successorale, est le donataire.
2. L'usufruit
"Usus & Fructus" - Le droit d'user et de percevoir les fruits
Permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits sans en être le propriétaire. L’usufruitier peut utiliser le bien, le louer, percevoir les revenus.
Cette technique est souvent utilisée dans le cadre de l’optimisation du patrimoine, de la planification successorale ou de la gestion du patrimoine immobilier.
Fiscalité Successorale
Tout d’abord, le barème fiscal concernant la fiscalité du patrimoine au décès d’une personne est le suivant :
Source: Administration Fiscale Française 2023
C’est-à-dire qu’une personne possédant un patrimoine de 600,000 euros et n’ayant mis en place aucune stratégie successorale, paiera 122,961 euros, soit un impôt moyen relatif de 20.49%.
Bonus : La situation en Australie
À savoir qu’en Australie il n’existe pas de « death tax » en ce qui concerne les actifs en noms propres (Estate Assets). Les actions et l’immobilier détenus en nom propre ne déclencheront pas de fiscalité au décès.
Attention : la Superannuation a des lois bien spécifiques, et selon l'âge du membre et les bénéficiaires, des impôts peuvent s'appliquer.
Donation en Nue-propriété
Le barème usufruitier/nu-propriétaire, selon l’article 669 du Code General des Impôts (CGI), détermine la valeur taxable de la donation selon l'âge du donateur.
Exemple de Stratégie :
Si une personne âgée de 65 ans donne 100,000 € de nue-propriété à ses deux enfants, elle leur donne en réalité la nue-propriété d'actifs valant 166,667 € chacun (soit 333,333 € au total).
Plus le démembrement est mi en place tôt, plus la valeur transmise sans impôt est élevée.
Cas pratique : Achat en Nue-propriété
- Décote immédiate jusqu'à 40% sur le prix d'achat
- Aucun impôt à payer (car aucun revenu pendant la durée)
- Revalorisation automatique de l'actif au terme
- Zéro gestion et remise en état obligatoire par l'usufruitier
Achat de SCPI en Usufruit
Une personne peut décider d’acheter des parts de SCPI en usufruit pour percevoir les revenus pendant une période donnée (ex: 5 ans).
Exemple d'Investissement de 40,000 €
Cet article vous a couvert les principes fondamentaux du démembrement de propriété. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à me contacter.