Plus-values 2026 : Pourquoi la rétroactivité au 8 mai 2006 va alourdir l’impôt des expatriés

Avertissement : cet article est de nature éducative et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Consultez un conseiller agréé ASIC pour toute décision adaptée à votre situation.

En ce jeudi 28 mai 2026, l'actualité fiscale française rappelle aux expatriés leurs obligations : c'est aujourd'hui la date limite pour la déclaration de revenus en ligne pour les résidents des départements 20 à 54. Alors que les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) sur les revenus du capital viennent de grimper à 18,6% indicatif sous l'impulsion de la Loi de Finances 2026, une onde de choc plus discrète mais bien plus dévastatrice provient du Trésor australien. Le Budget fédéral 2026 vient de confirmer l'élargissement massif de l'assiette de l'impôt sur les plus-values (CGT) pour les résidents étrangers, avec un mécanisme de rétroactivité remontant à deux décennies.

L'extension du périmètre TARP : un filet plus serré

Jusqu'à récemment, les investisseurs français en Australie bénéficiaient d'une certaine clarté : seuls les terrains, les bâtiments et les participations dans des sociétés à prépondérance immobilière (Land-rich) tombaient sous le coup de la CGT pour les non-résidents. Le Budget 2026 bouleverse ce paradigme. L'ATO (Australian Taxation Office) intègre désormais de façon explicite les actifs immatériels liés au sol, tels que les licences d'exploitation minière et, de manière plus préoccupante pour les investisseurs institutionnels et privés, les baux commerciaux de longue durée.

Pour un expatrié détenant des parts dans une structure privée australienne possédant des baux commerciaux majeurs ou des droits d'utilisation de terres, ces actifs ne sont plus considérés comme des 'Business Assets' (actifs professionnels) potentiellement exonérés, mais comme du 'Taxable Australian Real Property'. Cette requalification automatique place des portefeuilles entiers sous la juridiction fiscale de Canberra, indépendamment de la résidence fiscale du détenteur final.

Le choc de la rétroactivité : le pivot du 8 mai 2006

La mesure la plus controversée réside dans la méthode de calcul du prix de revient (Cost Base). En temps normal, lorsqu'un actif entre dans le champ d'application de l'impôt australien pour la première fois, le contribuable bénéficie d'un 'Market Value Uplift'. Cela signifie que la plus-value n'est calculée qu'à partir de la date de requalification, la valeur de marché à cette date devenant la nouvelle base fiscale.

Le gouvernement a toutefois choisi d'aligner ces 'nouveaux' actifs TARP sur le régime général des non-résidents instauré le 8 mai 2006. L'ATO prétend que puisque ces actifs ont toujours été situés en Australie, leur nature 'immobilière' a simplement été clarifiée. En conséquence, pour une cession en 2027, le fisc pourrait remonter jusqu'au prix d'acquisition initial ou à la valeur au 8 mai 2006 indicatif, ignorant totalement la valorisation intermédiaire au moment du changement législatif. Pour les expatriés présents en Australie depuis plus de 10 ans, cela signifie l'imposition de gains accumulés sur deux décennies, là où ils pensaient être exonérés.

Le bouclier de la Convention Fiscale : Article 13 vs Droit Interne

Face à cette offensive législative, l'Article 13 de la Convention fiscale entre la France et l'Australie demeure le dernier rempart. Ce texte prime théoriquement sur la loi interne australienne. L'enjeu juridique est de taille : la Convention définit les 'biens immobiliers' (Immovable Property) de manière plus restrictive que le concept de TARP de l'ATO.

Selon l'interprétation classique, une action dans une société détenant des baux commerciaux ne devrait être imposable en Australie que si ces baux constituent la substance même de la valeur de la société au sens 'foncier'. Or, l'Australie tente de forcer une lecture où toute connexion au sol (land-connected) autorise l'imposition à la source. Si l'actif est requalifié en 'Business Asset' par la Convention mais en 'TARP' par l'Australie, un conflit de traités s'ouvre. Cependant, l'ATO a déjà prévenu qu'elle appliquerait une retenue de 15% (Foreign Resident Capital Gains Withholding) sur le prix de vente brut dès que la transaction dépasse 750 000 AUD, laissant au contribuable français la lourde tâche de prouver l'application du traité pour obtenir un remboursement ultérieur.

Urgence de mise en conformité et valorisation

Alors que le 1er juillet 2026 approche, marquant également l'augmentation des plafonds de contributions Superannuation (32 500 AUD pour les contributions concessionnelles indicatif), les expatriés doivent agir. Même si l'ATO impose une base de coût de 2006, obtenir une évaluation professionnelle certifiée au 28 mai 2026 est crucial. Pourquoi ? Pour cristalliser la valeur actuelle et préparer une défense robuste en cas de contestation de la nature de l'actif.

• Audit des structures : Identifier les entités détenant des baux de plus de 50 ans ou des droits d'usage foncier.
• Certification du prix de revient : Reconstituer les preuves d'achat et les investissements réalisés depuis 2006.
• Test de prépondérance immobilière : Analyser si la valeur de la société provient à plus de 50% d'actifs désormais classés TARP.

Le contexte global ne laisse aucune place à l'improvisation. Entre la hausse de la CSG en France à 18,6% indicatif et le durcissement australien, la double imposition guette ceux qui négligent l'interaction entre les deux systèmes. La stratégie de 'l'autruche' pourrait coûter jusqu'à 45% de la plus-value totale en cas de requalification agressive par l'ATO.

Pour analyser votre situation personnelle à la lumière de ces évolutions, n'hésitez pas à me contacter pour une consultation.