Réforme CGT 2026 : Comment le nouveau périmètre du 'Taxable Australian Property' menace vos investissements indirects

Avertissement : cet article est de nature éducative et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Consultez un conseiller agréé ASIC pour toute décision d'investissement.

En ce 28 avril 2026, le paysage fiscal pour les expatriés français en Australie connaît un tournant historique. Alors que la saison des déclarations de revenus en France vient de s'ouvrir pour les revenus de 2025, avec des seuils d'imposition pour les non-résidents maintenus à 20% et 30% par la DGFiP, c'est du côté de Canberra que l'inquiétude grandit. L'Australian Taxation Office (ATO) vient de clôturer, le 24 avril dernier, une consultation majeure qui scelle le sort des investissements immobiliers indirects. Dans un contexte de stagflation larvée, où la Reserve Bank of Australia (RBA) maintient son taux directeur à 4,1% malgré les risques énergétiques mondiaux, la pression fiscale devient le levier principal de gestion budgétaire du gouvernement.

1. Décryptage de la nouvelle définition élargie du 'Taxable Australian Property'

Jusqu'ici, la notion de Taxable Australian Property (TAP) pour les non-résidents fiscaux était relativement circonscrite : immobilier direct, actifs utilisés dans une entreprise exploitée via un établissement stable, ou options sur ces mêmes actifs. La réforme issue du budget fédéral 2025-26 change radicalement la donne en déplaçant le curseur vers les actifs dits 'incorporels' mais étroitement liés au sol australien.

Le législateur ne se contente plus de taxer la brique et le mortier. Désormais, tout droit d'usage, licence ou accord contractuel conférant une valeur économique issue du territoire australien entre dans le périmètre. Pour un expatrié français détenant des parts dans une structure complexe (Family Trust ou Unit Trust), cette subtilité sémantique signifie que la plus-value lors de la cession de ses parts pourrait être imposée en Australie, même si la structure ne détient pas 'directement' l'immeuble mais seulement des droits d'exploitation ou des baux emphytéotiques.

2. Le piège du test des 365 jours : l'impossibilité de restructurer 'in extremis'

C'est sans doute la mesure la plus redoutable pour les investisseurs avisés. Auparavant, certains stratèges parvenaient à diluer la valeur immobilière d'une entité juste avant sa vente (en y injectant des liquidités ou d'autres actifs mobiliers) pour passer sous le seuil du 'Principal Asset Test'. Ce test stipule qu'une entité est imposable si plus de 50% de sa valeur de marché provient de biens immobiliers australiens.

La nouvelle règle introduit une période de 'look-back' de 365 jours (indicatif). Désormais, pour déterminer si vos parts de Trust sont imposables en Australie, l'ATO ne regardera plus seulement la situation au jour J de la vente, mais la valeur la plus haute atteinte par les actifs immobiliers au cours de l'année précédente. Toute tentative de restructuration ou de dilution cosmétique effectuée moins de 12 mois avant la cession sera purement et simplement ignorée par le fisc.

3. 'Membership Interests' : Vos parts de Trust dans le collimateur

Pour les Français d'Australie, le recours au Family Trust est une pratique courante pour la gestion de l'épargne et la transmission. La réforme 2026 clarifie et durcit l'imposition des 'Membership Interests'. Si vous cédez vos parts dans un Trust ou une société privée dont l'actif est majoritairement constitué d'immobilier australien, vous n'êtes plus protégé par l'éloignement géographique ou la structure juridique.

L'impact est double : d'une part, la plus-value est taxable en Australie au taux marginal des non-résidents (souvent bien plus élevé que le prélèvement forfaitaire unique en France). D'autre part, la conformité administrative devient une priorité absolue. L'ATO exige désormais une transparence totale sur les bénéficiaires effectifs, rendant obsolètes les structures de détention opaques qui visaient à contourner le statut de non-résident.

4. Nouvelles obligations : Le seuil de 50 millions $

Si la majorité des expatriés détiennent des actifs de taille modeste, ceux qui participent à des syndications immobilières ou à des fonds de placement privés doivent être vigilants. Pour toute transaction dont la valeur dépasse 50 millions de dollars (indicatif), une notification préalable à l'ATO est désormais obligatoire. Cette mesure vise à donner au fisc les moyens de bloquer les fonds avant qu'ils ne quittent le territoire australien.

5. Stratégies d'anticipation : L'urgence de l'audit patrimonial

Face à ce durcissement, la passivité est le pire ennemi de l'investisseur. Avec la clôture de la consultation de l'ATO le 24 avril, nous entrons dans une phase de mise en œuvre accélérée. Voici les étapes cruciales à suivre avant l'échéance du 1er juillet :

• Évaluations certifiées : Faites réaliser des 'valuations' par des experts agréés pour fixer la base de coût et la valeur actuelle de vos parts avant le changement de régime.
• Révision des actes de Trust : Assurez-vous que vos structures permettent une distribution efficace de la plus-value sans générer de double imposition entre l'Australie et la France.
• Vérification du statut de résidence : Ne confondez pas ce nouveau périmètre TAP avec le test des 45 jours. Ce sont deux régimes distincts qui peuvent s'additionner.

Alors que l'inflation persiste et que les taux de la RBA restent restrictifs, la gestion fiscale devient un levier de performance aussi important que le choix du bien immobilier lui-même. Les expatriés français doivent impérativement intégrer ces nouvelles contraintes de 'look-back' de 365 jours dans leur stratégie de sortie. Le temps de la flexibilité offerte par les structures indirectes touche à sa fin, laissant place à une ère de transparence et de rigueur imposée par l'ATO.

Pour analyser votre situation personnelle à la lumière de ces évolutions, n'hésitez pas à me contacter pour une consultation.